주택연금 (월복리) 대출금리이자 어떻게 계산할까?
주택연금 신청시 공단 방문
주택연금을 신청하기 위해 먼저 주택금융공사를 방문해서 상담을 하다보면 새로운 사실을 알게된답니다. 주택연금이 대출이다. 대출에 포함되는 것들이 많다(초기보증료, 연보증료, 대출잔액에 대한 보증료) 생각보다 연금액이 적다. 중도해지시는 큰손실을 볼수 있다. 대출금액이 복리인데 연복리도 아니고 월복리이다. 오히려 단순하게 매월 얼마씩 받는 것으로 알고 갔다가 더 헤깔리고 온답니다. 제가 주택연금의 대출이자의 종류와 대출이자 계산방식을 이해하는데 한참 걸렸습니다.
주택연금 월 복리 계산방법
주택연금의 대출이자 계산방식은 복리입니다. 복리도 연복리가 아닌 월 복리입니다. 사실 월복리라는 계산방식을 알아도 주택연금의 대출의 형태가 워낙 복잡해서 그것을 이해하지 못한다면 계산방식을 알아도 의미가 없을 수도 있습니다. 다만 한가지 기억해두어야 할 사항은 월복리는 단리보다, 연복리보다 기간이 길어질수록 엄청난 이자가 발생한다는 사실입니다.
주택연금 대출잔액
아래의 표는 한국주택금융공사 홈페이지중 자주하는 질문 [주택연금 대출잔액은 어떻게 산정되나요?)에 대한 설명입니다. 과연 이 문구를 누가 이해할 수 있을지 의문입니다. 한가지 대출잔액에 포함되는 것이 많구나라는 것입니다. 질문항목이 아닌 홈페이지에 계산예라든지 상세한 설명이 필요해보입니다.
<표>대출잔액에 대한 설명
주택연금 대출항목
아래의 표는 대출이 부과되는 항목입니다. 초기보증료(주택가격의 1.5%)는 은행이 최초에 한국주택금융공사에 부담을 하며, 이 금액은 가입자가 부담하지않습니다. 다만, 이 금액이 매월수급하는 주택연금액에 포함이 되어서 합해진 금액에 이자가 부과가 됩니다. 아래의 대출항목중 가장 금액이 큰 부분은 매월주택연금액에 대한 이자이며, 여기에서는 이 부분에 대한 설명입니다.
대출잔액 월복리 계산방식
예를들어 매월 100만원의 연금을 받으면 100만원에 대한 이자가 발생합니다. 예를들어 첫째달에 100만원을 받으면 그 다음달에 A라는이자가 발생합니다. 그다음달에 A는 원금에 합산이 됩니다. 즉,(원금 + A)가 됩니다. 다음달은 (원금 + A)에 대한 이자 B가 발생합니다. 따라서 그다음달의 원금은 (원금 + A+ B)가 됩니다. 말은 복잡하지만 간단합니다. 즉, 발생이자가 매월 원금에 더해져서 다시 이자가 계산이 되는 것입니다.
주택연금은 적금형식과 동일
<표>적금계산기
앞은 설명으로 약간 복잡하게 느껴질수 있으나 매월 100만씩 적금하는 것과 동일합니다. 따라서 주택연금 대출이자는 적금계산으로 계산을 하면 됩니다. 아래의 적금계산기로 계산한 결과 월 연금 100만원을 10년간 수급시에 총 이자는 1,690만원입니다.
<표>적금계산결과
이는 주택연금 대출항목(위의표)에서 ㉡항목인 주택연금(월지급금)에 대한 이자로 그렇게 초기보증료에 비해 적은금액입니다.
