주택연금이 대출이라고?, 왜 대출일까?, 이자율은?
연금이란 일정한 금액을 젊을때 납입을 해서 일정이자를 더해서 노년에 매월 일정금액을 생활비로 받는 것입니다. 대표적으로 국민연금이 그러한 형태입니다. 회사생활을 하거나 자영업활동을 하는 동안 소득이 발생하면 이중 급여에서 일정 비율(4.5% 본인부담)을 떼서 국민연금공단에 납입을 하면 퇴직 후 65세가 되었을 때 노령연금으로 지급을 합니다. 기초연금은 연금이기는 하지만 전액 세금으로 운영을 합니다. 매월 납부하는 금액은 없지만 저소득층 노인(65세)분들에게 매월 30만원(최고액)이내의 범위에서 지급을 합니다. 이러한 부분때문에 주택연금의 경우이 대출이라는 생각자체를 하지 못합니다. 주택금융공사를 방문을 해서 상담을 받다보면 일종의 대출이라는 것을 알게됩니다. 물론 그 전에도 대출이라는 것을 아는 분들도 많습니다.
왜 대출인가?(대출이자 없다고 가정시)
첫번째는 우리가 납부하는 금액이 없이 주택연금을 지급해주기 때문에 대출입니다. 예를들어 9억원주택으로 55세에 가입할 경우에는 매월 139만원을 지급을 해 줍니다. 이 139만원은 연금이라는 명목이지만 일종의 대출금으로 향후 사망시에 주택금융공사에 갚아야 합니다. 다만 내가 생존해있는 동안에는 갚지 않아도 됩니다. 내가 갚지 않지만 향후 정산시에 연금으로 사용한 금액은 100%변제를 해야합니다.
매월 139만원씩 1년간(12개월) 받을 경우 총 금액은 1,668만원입니다. 만약 10년동안 수급을 했다면 1.668억원이 됩니다. 10년 수급하고 사망하게 된다면 9억원에서 1.668억원을 뺀 나머지를 받을 수 있습니다. 그 금액은 약 7.33억입니다.
하지만….대출이자 부담
위의 계산은 대출이자가 없다고 가정한 경우입니다. 하지만 매월 받은 이자는 현금서비스나 대출처럼 이자가 붙습니다. 대출자는 아래의 표와 같이 2개 중 1개의 방식을 취하며, ① 3개월 양도성 예금증서(CD)금리+가산금리 (1.1%P)이거나 또는 ② 신규취급액 기준 COFIX금리+가산금리 (0.85%P)입니다.
현재 기준 CD금리는1.47%입니다. 여기에 가산금리 1.1%를더하면 최종금리는2.57%이고 COFIX를 기준으로 하면 1.54%에 가산금리 0.85%로 최종금리는2.39%입니다.
문제는…매월복리방식
예로 매월 139만원의 연금을 수급시에 이금액에 대한 이자가 CD금리 기준으로 다음달에 부과가 됩니다. 아래의 1개월 이자표에서 139만원을 수급시에 이자 2.57%로 계산시 대출이자는2,977원입니다. 한번받은 금액은 1달만 이자가 계산이 되지 않고 10년동안 받았다면 10년간 계산이 됩니다. 최초 받은 금액은 2개월째가 되면 복리이자로 계산이 되며, 원금에 가산이 됩니다. 따라서 이자 2,977원이 원금에 더해져서 서 대출금액은 1,392,977원이 됩니다. 이 금액에 다시 금리 2.57%가 적용이 되어서 2개월째는 2,983원이 됩니다. 3번째 달에는 2,983원이 2개월 대출금액에 더해져서 1,395,960원이 됩니다.
이러한 복리방식의 계산방식은 단리에 비해서 시간이 장기간이 될 수록 이자는 급격히 증가합니다. 따라서 장기간 수급할 수록 주택가격은 남는 것이 없게됩니다.
