농지연금 미신청 사유, 농지연금 공시지가, 감정평가(비용) 장,단점
직원분들 중에 수년 또는 수십년 전에 경기도 부근에 농지 등에 투자를 한 경우가 있습니다. 10년이 지나도 가격이 그대로인 경우도 있고 수배까지 상승한 경우도 있습니다. 부동산투자시에는 향후 가격상승이 예상이 되는 지역에 투자를 해야 하며, 그렇지 않은 경우 수년~수십년 큰 자금이 묶이는 상황이 발생합니다. 시간도 하나의 투자의 개념으로 이러한 경우는 물가상승률만 고려하더라도 손실이 됩니다.
농지연금 농지평가방법
농지연금 신청시에 해당 농지의 가격산정을 2가 중의 하나를 본인이 선택할 수 있습니다. 하나는 공시지가의 100%가격이고 또하나는 감정평가 가격의 90%입니다. 다만, 감정평가를 위해서는 본인이 해당 금액을 부담을 해야 하기때문에 가격이 공시가격에 비해서 10%이상 높게나오지 않으면 손해가 됩니다. 한국농어촌공사에서 [공시지가 ×90% = 감정평가액]으로 평가를 하고 있습니다.
<표>농지연금 (농지)가격평가방법
농지연금 가입증가, 미신청
농지연금 가입자가 꾸준히 증가하고 있습니다. 하지만 아직도 전체 농촌인구 중 영농활동에 종사하고 있는 분들의 신청비율은 낮습니다. 대표적으로 신청하지 않는 이유는 해당 농지를 담보로 담보대출을 받은 경우로 근저당이 설정된 경우입니다. 근저당설정비율이 해당 농지가격의 15%를 초과 할 경우 농지연금 신청이 불가합니다. 두번째 사유로는 공시지가나 감정평가 중 본인이 선택해서 신청가능한데 공시지가를 기준으로 할 경우 해당 실제거래가격보다 적게 평가받아서 농지연금액이 적어집니다.(본인이 감정평가제도를 이용 가능하지만 비용 소요) 기타 자녀에게 상속하고자 하는 경우, 자녀가 반대하는 경우등 다양합니다.
<표>농지연금 신청 꺼리는 이유
공시지가 이용이 단점일까?
공시지가를 이용하는 것이 무조건 단점일 수 는 없습니다. 공시지가로 인해 해당 농지가격의 실제거래가격과 차이가 발생해서 농지연금액이 줄어드는 경우 손해라고 생각할 수 있지만 해당 연금액은 실제로는 대출입니다. 만약 중도에 해지를 할 경우, 기간형의 경우에는 향후에 연금액에 대한 대출이자, 위험부담료 등이 적게 발생하기 때문에 장점일 수도 있습니다.
<표>공시지가의 장단점
감정평가의 장단점
감정평가를 할 경우 본인이 그 비용을 부담해야하는 단점이 있습니다. 하지만 공시지가보다 높은 가격으로 평가가 가능합니다. 하지만 감정평가를 전체인정을 하지 않을수도 있으며, 공사에서 별도로 감정평가의 적정가격여부를 별도로 재심사를 합니다.
(참조 : 농지에 대한 감정평가액 100%를 인정할까?)
