농지 양도시 양도소득세 계산, 필요경비 공제항목과 간편계산기
저희 직원들의 경우 출장업무가 많습니다. 출장을 다니면서 향후 개발이 예상되는 곳을 골라서 토지를 매입하는 경우가 있습니다. 일부는 본인의 거주자와 아주 먼 곳의 농지나 임야를 매입하기도 합니다. 이런분들은 부동산에 투자하는 경우로 향후 가격상승을 기대하고 투자를 하는 분들입니다. 현행 농지법상 농지를 자경하지 않을 경우 보유를 할 수 없습니다. 본인이 직접하던 임대를 주어서 하던 아니면 농어촌공사에 임대위탁을 해야 합니다. 정부에서 농지에 대한 투기를 막으면서 농지활용도를 높이기 위해서 농지법을 개정을 했습니다. 기존에 투자를 위해서 매입한 경우에도 본인이 자경하거나 임대위탁해야 합니다.
자경농지 양도소득세 감면
본인 소유의 농지를 8년동안 자경하는 경우 농지를 타인에게 매도시에 양도소득세를 100%를 면세받을 수 있습니다. 농지 1억원이하를 1년이내 매도시에 100%, 5년이내 2억원이하 매도시에 100%면세됩니다. 2.5억원의 농지를 3년동안 1억원, 1억원, 5,000만원 분할하여 매도한다면 2년동안 양도소득세를 100% 면세를 받고 3년째 매도한 5,000만원에 대해서만 양도소득세를 부담을 합니다.
(참조 : 농지임대보다 경작해야하는 이유, 양도소득세 면제(감면)기준)
양도소득세 취득가액이란
양도란 내가 소유한 농지를 매도하는 것입니다. 양도소득세란 취득시의 가격대비 양도시의 가격상승분에 대해서 소득세를 부담하는 것입니다. 농지를 5,000만원에 매수했는데 향후 매도시 1억원 에 매도를 했다면 5,000만원에 대해서 양도소득세를 납부하는 것입니다. 이 경우에 취득가액의 경우 실제로 농지소유주에게 5,000만원을 주고 매수를 했다면 매수시에 원가(매입가격), 등록세, 취득세, 취득중개수수료, 법무사 비용이 포함이 됩니다. 따라서 매입가액이 5천만원이라 하더라도 매입시에 별도로 들어간 각종 세금이나 수수료가 650만원이라면 취득가액은 5,650만원이 됩니다.
<표>양도소득세 취득가액
양도소득세 매도시 필요경비 인정항목
농지를 매도시에도 취득과 같이 필요경비로 인정을 받을 수 있는 항목들이 있습니다. 공인중개사에게 지불한 중개수수료, 땅의 가치를 높이기 위해서 소요된 비용인 자본적지출액등입니다.
<표>양도소득세 매도시 필요경비 인정항목
양도소득세의 경우 기본공제가 있으며 1인당 연간 250만원까지 공제를 받을 수 있습니다.
<표>양도소득세 기본공제
양도소득세 계산
(참조 : 여기에서 계산하는 각종 경비 등의 경우 계산을 위해서 임의로 입력을 했으며 실제로 취득세, 등록세, 법무사비용 등은 다릅니다.)
예로 양도가액이 1억원인 경우 필요경기가 총 750만원이라면 여기에 기본공제 250만원을 더해서 1,000만원을 공제받을 수 있습니다. 따라서 9,000만원이 양도가액이 됩니다. 아래의 표에서 위와같은 조건에 의해서 계산시에 납부할 세액은 1,675만원이 됩니다.
<표>국세청 세금모의 계산(입력)
<표>국세청 양도소득세 간편계산 결과
결론)본인이 자경하지 않으면 5천만원의 양도차익에서 1,675만원을 세금으로 납부를 해야 하지만 8녀이상 자경으로 1,675만원을 면세를 받습니다. 본인의 거주지가 농지랑 멀리 있어도 굳이 자경하는이유는 향후 양도소득세를 감면받기 위함입니다.
