저당권과 근저당권의 차이, 채권액보다 높게 근저당권 설정 이유는?
저 같은 지금이야 빚이 없지만 결혼 후 10년간은 담보대출이 있었습니다. 담보대출로 4천만원을 빌렸는데 은행에서 근저당권을 5천만원을 설정을 했습니다. 4천만원보다 무려 25%가 높은 금액입니다. 주택담보대출의 경우에는 은행에서 100% 근저당권을 설정을 합니다. 저당, 근저당권의 의미에 대해서 살펴봅니다.
저당권
상가건물이나 주택, 공장건물, 토지 등을 저당을 잡고 대출을 받을 수 있습니다. 저당을 잡다는 것은 우선변제권이 있다는 것입니다. 예로 공장건물이 1억원인데 은행에서 1억원의 저당을 설정하고 1억원을 대출을 해 주었었습니다. 공장 건물 주인이 5천만원이 더 필요해서 지인에게 이 공장건물이 1억원이기 때문에 매도를 하면 충분히 보상하고도 남는다 하고 5천만원을 추가로 대출을 받았습니다. 이 경우 공장건물을 매도하면 근저당권을 설정한 은행으로 돈이 들어가고 지인은 받지 못하게 됩니다. 근저당설정을 하지 않았기 때문입니다.
근저당권은 우선변제권
우리가 흔히 전세를 입주할 때 기본적으로 확인하는 사항이 주택과 관련한 등기부등본입니다. 법원의 인터넷등기로를 통해서 확인할 수 있으며, 등기부등본으로 아파트 등 목적물에 설정된 근저당금액을 알 수 있습니다. 근저당권이 설정 된 주택에 전세임대로 들어갔을 경우 근저당권설정된 채권이 우선변제권이 있으므로 후순위로 들어간 전세임대보증금을 변제를 받지 못할 수가 있습니다.
근저당권 설정금액
根저당권에서 근은 뿌리라는 뜻입니다. 즉, 뿌리를 박아놓은 저당권입니다. 내가 부동산을 담보로 대출을 해주었으나 채무자가 대출이자를 변제하지못할 경우에 총 채무액은 증가하게 됩니다. 만약 근저당권을 최초대출액만큼만 설정시에 늘어난 이자부분은 변제를 받지 못할 수가 있습니다.
따라서 채권자는 향후 변제불가로 이자 등으로 인해 총 채무액이 증가할 것을 예상하여 원래 대출금액보다 120~130% 높게 저당권을 설정을 합니다. 근저당권을 설정한 은행으로 돈이 들어가고 지인은 받지 못하게 됩니다. 근저당설정을 하지 않았기 때문입니다. 이를 근저당권이라 합니다.
