개인회생시 근저당권설정 부동산(별제권) 경매와 잔존채무 상환방법은?
개인회생 신청시에 더 이상 빚을 갚지 못해서 신청하게 됩니다. 신청시점에서 예금이나 적금들을 보유하고 있을수도 있습니다. 이러한 경우는 배우자 몰래 과도한 대출을 받았고 예금이나 적금을 해지해서 상환을 할 수 있는데 이렇게 되면 배우자가 알기 때문에 처분을 하지 못하는 경우입니다. 이 외에도 자동차나 임대차보증금, 주식자금 등도 있을 수 있습니다. 이 중에서 내 명의로 부동산이 있는 경우에 개인회생 신청시 어떻게 해야하는지에 대해서 살펴봅니다.
개인회생 신청시 부동산 보유
개인회생신청시 부동산(주택, 아파트)의 경우 대부분 근저당권 설정이 되어 있습니다. 아파트가 고가이다 보니 내 현금으로 사기보다는 아파트를 담보로 해서 대출이 이루어지는 경우입니다. 즉, 역모기지론이라 할 수 있습니다.
근저당권 설정 주택(별제권)의 경매실행
근저당권이 설정된 주택의 경우 개인회생에 있어서는 별제권이라 합니다. 개인회생에 의해서 갚아나가는 것이 아닌 개인회생과는 별개로 변제해야 하는 금액입니다. 개인회생 진행 중이며, 아파트담보대출을 별제권으로 하여 변제하고 있는 중에 원금과 이자를 연체하게 되면 채권자는 경매나 공매를 통해서 근저당권을 실행할 수가 있습니다.
금지 또는 중지명령으로 일시 강제집행 중지
개인회생 신청시 금지명령 또는 중지명령이 발효과 되면 채권추심 및 일체의 압류, 가압류 등 강제집행이 중지가 됩니다. 별제권인 근저당권설정 주택도 마찬가지 입니다. 맘대로 경매처분등을 할 수가 없습니다. 개인회생 파산 법률에 의하면 개인회생 인가결정이 되면 개인회생재단에 속하는 채무자의 재산은 채무자에게 귀속이 된다라고 하고 있습니다. 하지만 별제권은 예외입니다.
개인회생 인가결정
최종적으로 변제계획 안대로 변제할 수 있는 변제계획안이 인가가 되면 금지, 중지명령으로 강제집행, 가압류의 중지명령이 효력을 잃게됩니다. 이 말은 별제권의 경우에는 채권자가 맘대로 강제집행 등을 통해서 처분을 할 수 있는 권리가 생깁니다. 이 경우 어떻게 하면 내 재산(아파트)을 지키면서 개인회생을 유지할 수 있을까요?
아파트를 소유하면서 개인회생 진행
앞서 말씀드린 것처럼 주택담보대출(별제권)의 원금과 이자를 개인회생과는 별개로 잘 상환해나가야 할 것입니다. 아울러 채권자와 협의를 해서 중도에 경매 또는 공매를 하지 않도록 해야합니다.
경매를 통해서 채권자 변제 후 남은 변제금(미확정 채권)
채권자가 채무자의 부동산을 경매등을 통해서 변제를 받고도 남은 대출금액이 있을 수 있습니다. 즉, 경매로 인해서 아파트에 대한 소유권이 사라졌지만 잔존채무는 남아있습니다. 이 잔존채무를 미확정채권이라 합니다. 이 경우에도 잔존채무를 상환해야 합니다. 하지만 앞서의 별제권에 의해서 상환을 하지 않고 이 금액은 개인회생의 일반채권과 마찬가지로 변제계획안에 따라서 변제를 해야 합니다.
