경매(맹지, 개발제한구역내 농지) 농지연금으로 노후대책 장점
2020년 농지연금법의 개정은 그동안 경매 등으로 농지연금에 투자를 했던분들에게 큰 제동이 걸렸습니다. 서울, 경기 등에서 충청, 호남, 경남 등의 토지를 매수하여 농지연금으로 신청하는 것 자체가 금지가 되었습니다. 2020년 추가되는 조건 첫번째는 ㉠매수 후 2년이상 보유를 하는 조건입니다. 이 조건에 따라 해당 농지를 공매, 경매 등으로 구입했을 경우 농지연금 신청은 2년이 지난 후에나 신청가능합니다.
두번째 조건이 경매농지의 농지연금 신청에 큰 제약이 되는 조건으로 '담보농지가 소재하는 시,군,구 및 그와 연접한 시,군,구 내에 두거나' '주소지와 담보농지 사이의 직선거리 30KM이내만' 농지연금 신청이 가능토록 했습니다. 내 주소지를 떠나 인접한 시도가 아니라면 타 시도의 농지는 농지연금으로 신청이 거의 불가능합니다. 예를들어 전북 고창이라면 고창군내에서는 거리제한 없이 신청가능합니다. 아울러 고창군과 연접해 있는 영광군 또는 부안군의 경우는 가능합니다.
<표>2020년 농지연금 신청대상 제한
실제거주자들에게는?
타지인들이 해당 농지를 경매로 농지연금 신청이 불가하다는 것은 실제 해당 농지부근에 주소지를 둔 경우에는 오히려 금번 농지연금 신청대상 제한이 기회일 수가 있습니다. 타주소지인들이 경매를 참여하지 않아 낙찰가능성이 높아지고 실제로 농지연금 신청시에 낙찰가격에 비해 상당히 높은 금액의 월 농지연금수급이 가능해졌습니다. 정부에서도 금번의 농지연금 신청 제한 조치는 실제로 주소지를 둔 농민들이 농지연금을 신청토록 하기 위한 조치입니다.
맹지, 개발제한구역내 농지 경매로 낙찰시
맹지나 개발제한구역내의 농지는 경매시에 여러차례 유찰이 됩니다. 유찰률은 시,도에 따라 차이가 있지만 20~30%입니다. 1억원이 30%로 유찰시 2회만 유찰이 되어도 가격이 절반으로 떨어지게 됩니다.
[조건 : 맹지, 감정평가액 8억원, 유찰 3회, 낙찰 4억원, 65세 종신형]
대상농지는 맹지 또는 개발제한구역 내의 농지입니다. 이러한 농지는 투자를 거의 할 수가 없기때문에 여러회차 유찰이 됩니다. 공시지가 기준 2회 유찰이 되어서 4억원에 낙찰을 받았고 65세기준으로 종신지급형을 선택한 경우 월 연금액은 300만원입니다. 내가 4억원에 낙츨을 받았어도 실제 농지연금은 공시지가를 기준으로 하기 때문에 8억원이 기준이 됩니다. 따라서 8억원인 경우 월 연금액은 최고금액인 300만원이 됩니다. 10년간 수급한다면 4.8억원, 20년간 수급시 9.6억원이 됩니다. 내가 투자한 금액(4억원)을 대비한다면 10년수급시 8천만원, 20년 수급시 5.6억원을 더 받은 셈이 됩니다.
결론)금번 2020년 농지연금 가입제한조치는 실제 영농가들이 공매, 경매들으로 농지연금을 유리한 조건에 신청할 수 있는 기회가 됩니다.
